C’est avec la loi n° 2017-1837 du 30 décembre 2017 de finances pour 2018, qu’est institué « l’impôt annuel sur les actifs immobilier » plus communément connu sous l’appellation « Impôt sur la fortune Immobilière » (I.F.I.). Cette mesure du programme d'Emmanuel Macron entre en vigueur le 1er janvier 2018 et vient remplacer l’ancien Impôt de Solidarité sur la Fortune (L’I.S.F.).
La différence majeure entre les 2 impôts est l’assiette d’imposition. L’assiette fiscale de l’impôt de solidarité sur la fortune prenait en compte l’ensemble du patrimoine mobilier et immobilier des assujettis, alors que l’IFI ne prend en compte que le volet Immobilier.
L’objectif de cette réforme était donc de favoriser l’investissement dans le capital des entreprises (« l’économie productive ») en délaissant la Pierre. Même s’il est difficile de mesurer les résultats par rapport à cet objectif, il a été constaté en 2018 une inversion du solde des départs et des retours des contribuables de l’ISF/IFI en France.
En 2024, les foyer assujettis à L’impôt sur la Fortune Immobilière sont ceux dont la valeur nette taxable de leur patrimoine immobilier est supérieure à 1 300 000 €. Ce Seuil n’a pas évolué depuis 2018.
Seules les personnes physiques sont soumis à l’IFI. Les sociétés ne sont donc pas directement concernées.
A titre d’information, en 2022, seuls 164 000 foyers Français étaient concernés par cet impôt pour 40,7 millions de foyers fiscaux au total et 18,2 millions de foyers taxables. Soit 0,4 % des foyers français et 0,9 % des foyers taxables.
A noter que : L'immobilier affecté à « l'activité opérationnelle » d'une société est exclu de l'assiette Base de calcul de l'IFI.
Il faut préciser également que le patrimoine à déclarer diffère selon le lieu de résidence :
Les non-résidents et sous réserve des conventions internationales, sont donc imposables à l'IFI dans le cas où ils détiennent un patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 million d'euros, situé en France.
Chaque année vous devez estimer ou faire estimer la valeur de chacun de vos biens soumis à l’impôt sur la fortune immobilière. C’est la valeur vénale réelle au 1er janvier de l’année d’imposition qui sera déclarée et prise en compte pour estimer votre patrimoine.
Pour éviter tout litige avec l’administration fiscale pour pouvez nous demander de réaliser une expertise en valeur vénale d’un ou plusieurs biens immobiliers composant votre patrimoine. Une fois réalisées ces expertises peuvent être actualisées rapidement chaque année à moindre frais.
L’abattement de 30 % sur sa résidence principale :
Cet abattement est calculé sur sa valeur vénale au 1er janvier de l’année d’imposition. Attention, ce bien ne doit pas être détenu par une S.C.I. de gestion. A noter également qu’une seule résidence principale ne peut être pris en compte pour bénéficier de cet abattement (par exemple dans le cadre d’une imposition commune à l’I.F.I. pour un couple disposant de 2 résidences principales).
Les résidences secondaires ne bénéficient d’aucun abattement.
Les biens immobiliers nécessaires à l'exercice de votre profession individuelle principale :
Vous exercez votre activité principale sous forme individuelle (libérale, industrielle, commerciale, agricole ou artisanale) ; les immeubles nécessaires à cette activité (lucrative et professionnel, effective, habituelle et constante) bénéficient d’une exonération totale.
Les biens entrants dans ce cadre mais détenu par une société (ex : S.C.I.) entre également dans le champs d’application de cette exonération (uniquement ceux affectés à l’activité professionnel comme décrit ci-dessus.
Cet exonération peut également s’appliquer dans le cadre d’une activité sous forme de société (SARL, SAS…) mais sous certaines conditions. (Voir code général des Impôts)
Les bois et forêts ou les parts de groupements forestiers
qui sont susceptibles d’être qualifiés d’actifs professionnels par leur propriétaire sont intégralement exonérés de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Dans le cas contraire, ces biens peuvent bénéficier de l’exonération partielle prévue au 2° du 2 et au 3° du 1 de l’article 793 du code général des impôts (CGI) en matière de droits de mutation à titre gratuit (DMTG) et étendue à l’IFI par l’article 976 du CGI.
Les biens ruraux loués par bail à long terme
et les parts de Groupements Fonciers Agricoles non exploitants sont, sous certaines conditions, exonérés partiellement d’IFI. Pour plus d’informations : Impots.gouv.fr
Logements loués meublés sous le régime fiscal du loueur en meublé professionnel
Avec des restrictions importantes à prendre en considération :
Comme indiqué précédemment L’IFI se calcule en prenant en compte votre patrimoine net taxable au 1er janvier de l'année d'imposition. Ce patrimoine net taxable est la somme des valeurs imposables de vos biens immobiliers, auquel on soustrait les dettes déductibles. Mais qu’entend-on exactement par « dette déductibles » ?
Attention : Pour être déductibles ces dettes doivent remplir les 3 conditions suivantes :
Le patrimoine net taxable à L’impôt sur la fortune Immobilière se résume donc à :
Sommes des valeurs vénales de chacun des biens (déduction faite des abattements et exonérations diverses)
- Ensemble des dettes concernant les biens taxables
-----------------------------------------------------------------
= Patrimoine net taxable.
Une fois le net taxable évalué et si celui-ci est supérieur à 1,3 Million d’euros, vous êtes imposables à l’impot (IFI).
L’IFI est calculé selon un barème progressif (article 977 du code général des impôts) :
Valeur du patrimoine net taxable déclaré |
Taux d’imposition |
Fraction de valeur de patrimoine entre 0 et 800 000 € |
0 % |
Fraction de valeur de patrimoine entre 800 001 € et 1 300 000 € |
0,5 % |
Fraction de valeur de patrimoine entre 1 300 001 € et 2 570 000 € |
0,7 % |
Fraction de valeur de patrimoine entre 2 570 001 € et 5 000 000 € |
1 % |
Fraction de valeur de patrimoine entre 5 000 001 € et 10 000 000 € |
1,25 % |
Fraction de valeur de patrimoine au-dessus de 10 000 000 € |
1,5 % |
A noter : dès lors que vous êtes soumis à l’IFI, le calcul de cet impôt commence à 800 000 €.
Pour simplifier les calculs, si vous déclarez un patrimoine dont la valeur est comprise entre 1 300 000 € et 1 400 000 €, vous bénéficiez d'une décote qui est déduite du montant de votre IFI.
Le montant de la décote se calcule en fonction de la valeur nette taxable du patrimoine.
La formule de calcul de la décote est la suivante : 17 500 € - 1,25 % de la valeur nette taxable du patrimoine.
Exemple :
Patrimoine net taxable au 1er janvier 2024 : 1 350 000 €
Ifi brut = (500 000 € x 0,5 %) + (50 000 € x 0,7 %) = 2 500 € + 350 € = 2 850 €
Décote applicable = 17 500 € - (1 350 000 € x 1,25 %) = 625 €
Montant IFI = 2 850 € – 625 € = 2 225 €
Quelques exemples de calcul :
Valeur nette du patrimoine taxable : | Impot IFI de base : |
800 000 € | 0 € |
1 000 000 € | 0 € |
1 200 000 € | 0 € |
1 300 001 € | 1250 € (2 501 -1250 € de décote) |
1 500 001 € | 3 900 € |
1 800 001 € | 6 000 € |
2 000 001 € | 7 400 € |
3 000 001 € | 15 690 € |
Dans la limite globale annuelle de 50 000 €, vous pouvez déduire 75 % des versements effectués au profit d’organismes établis en France ou dans un Etat Européen : établissements de recherche ou d’enseignement supérieur ou supérieur consulaire ou d’enseignement artistique publics ou privés, d’intérêt général, à but non lucratif, des fondations reconnues d’utilité publique, de structures d’insertion par l’activité économique régies par le code du travail (associations intermédiaires, entreprises d’insertion…), des fondations universitaires, des fondations partenariales, de l’Agence nationale de la recherche, des groupements d'employeurs pour l'insertion et la qualification (GEIQ), d’associations reconnues d’utilité publique ayant pour objet le financement et l’accompagnement de la création et de la reprise d’entreprises (association pour le droit à l’initiative économique (ADIE), du Réseau Entreprendre et de France Initiative).
Cette réduction s’applique aux versements réalisés de la date limite de dépôt de votre déclaration de revenus 2022 à la date limite de dépôt de votre déclaration de revenus 2023.
A noter : non cumul avec les réductions d'impôt sur le revenu.
Si le versement remplit les conditions pour être déduit à l'impôt sur le revenu et à l'IFI, un même montant ne peut pas être utilisé deux fois. Une ventilation de la somme entre réduction d’impôt à l’impôt sur le revenu ou à l'IFI est néanmoins possible.
La valorisation de chaque bien immobilier composant votre patrimoine est la première étape nécessaire pour aborder correctement la problématique de l’Impôt sur la Fortune Immobilière. Notre Cabinet d’Expertise en Valeur Vénale est là pour vous aider dans cette tâche. N’hésitez pas à nous contacter via le formulaire (lien) ou par téléphone au 06 61 17 58 30.
Notre cabinet intervient sur les départements du Nord, de l'Aisne, des Ardennes et du Pas de Calais pour tout types de biens immobiliers : Locaux commerciaux, Immobilier d'entreprises, Locaux industriels, Maisons, Immeubles d'habitation, Appartements, Terrains à bâtir...
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Nous pouvons intervenir notamment sur la région Lilloise , l'Avesnois et la région de Maubeuge , le Cambraisis , le Valenciennois ...